گفت وگو شرق با زهرا نژاد بهرام درباره تغییر رویکردهای درآمدی شهر تهران؛

اقتصاد زمین را جدی گرفتیم

به گزارش معاونت ارتباطات و امور بین الملل شورای اسلامی شهر تهران به نقل ازشرق، تهران در چند دهه گذشته تا امروز با بایدها و نبایدهای زیادی رو به رو بوده است. بایدها و نبایدهایی که در میانه اختلافات دولت و شهرداری و یا اختلافات مدیران و شهرداران در هر دوره ای شهر را به تاراج برده و در هر گروکشی برای قدرت سهم بیشتری از آن به نام شهر فروخته شده است. در این سالها قوانین و مصوبات زیادی در راستای کاهش این تخریب و شهر فروشی به تصویب رسید اما به اجرا نرسید و یا تنها نامی از اجرا داشت و در عمل تخلفات ساختاری در بدنه شهردای بود که اجرا می شد. اگرچه آنچه امروز به عنوان "چرخه شهرفروشی " مورد اختلاف مدیران و سیاستگذاران در گروه های مختلف سیاسی و مدیریتی است ، اما آثار و تبعاتش بر جان و تن شهر گویا و عیان است و ناگفته پیداست تا کجای این شهر پیش خور شده است. هرچند در هر دوره ای از مدیریت شهر تلاش شده تا وابستگی به درآمد حاصل از شهر فروشی به حداقل ممکن برسد اما آنچه در نهایت اجرایی شده دستور علنی و غیر علنی در هر دوره برای فروش غیر مجاز تراکم بوده است؛ گاه به نام تراکم ، گاه به نام تهاتر و گاه به نام هلوگرام و ... آنچه دوره اخیر مدیرت شهری را با دوره های قبل مجزا می کند ادعا برای حرکت به سمت توقف شهرفروشی است. اعضای شورای شهر تهران به عنوان نمایندگانی از جریان اصلاح طلب، متناسب با شعارهایشان تلاشی در جهت اصلاح این شرایط داشته اند و حالا در ماه های پایانی دوره خود امیدوراند آنچه در جهت اصلاح پایه گذاری کرده اند با آگاهی و مطالبه گری شهروندان از مسیر خارج نشود. زهرا نژاد بهرام ، عضو همین شوراست و با همین نگاه می گوید نمی توان به شهرداری ها که دهه هاست اقتصاد زمین همه اموراتشان را گذرانده گفت از فردا دیگر تراکم نفروشید و باید به جای دستورات غیر قابل اجرا، دنبال راه های جایگزینی رفت که به مرور نتیجه می دهد. گفت و گوی شرق را با این عضو شورای شهر تهران در ادامه می خوانید.  

وقتی برنامه ها راه خودشان را می روند

در بررسی سابقه تهران از گذشته تا امروز موضوع مسکن و زمین مقوله مهم و عامل تعیین کننده در جهت معیارهای اقتصاد شهری بوده است و همواره برای کاهش اثرگذاری مسکن و قیمت آن مقاومت زیادی وجود داشته است. از همان ابتدای تاریخ شهرنشینی جدید در تهران مقوله ارزش زمین به دلایل مختلفی مورد توجه بوده و برنامه ریزان معتقد بوده اند که اگر قیمت زمین را تثبیت کنیم چرخه اقتصاد کشور و تهران  را دچار چالش می کنیم. حال اگر در روند برنامه نویسی جدید این رویکردها مورد توجه نباشند، هر نوع برنامه ریزی تبدیل به یک برنامه روی کاغذ می شود. اینگونه است که اگر طرحی همچون طرح جامع شهر تهران را هم داشته باشیم که نهادهای مختلفی آن را تصویب کرده اند، باز هم اثرگذاری ندارد، چون برنامه را بر اساس ایدآل های برنامه ریزی طراحی کرده اند اما مسئله اصلی یعنی اقتصاد زمین را ندیده اید و آن مسئله مستقلا مسیر خود را طی می کند.  این وضعیت عدم توجه به شرایط منطقی را در همه برنامه های کشور می توان دید. اگر میزان تحقق برنامه های توسعه ای کشور را بررسی کنیم متوجه می شویم که برنامه سوم با کمتر از 40 درصد انطباق، بیشترین میزان تحقق را داشته و باقی برنامه ها حدود 25 درصد تحقق داشته اند و این لزوما به افراد تهیه کننده طرح و اجرا کننده آن ربطی ندارد.در دوره جدید با توجه به تجربیات گذشته و واقعیت های شهر، مفهموم " اقتصاد زمین" را قبول و آن را در قالب طرح ها آوریم. به عنوان مثال گفتیم اگر طرح تفصیلی برای هر منطقه تعداد طبقات مشخصی را در نظر گرفته رعایت نمی شود، به جای افراد مسئول، سیستمی را در این بخش فعال کردیم تا سقف تعداد طبقات را قفل کند و اجازه صدور مجوز برای طبقات بیشتر را ندهد و به این ترتیب ساخت و ساز در درون شهر را تدقیق کردیم. در عین حال به شکل همزمان نرخ عوارض را هم بر مبنای هزینه ای که واحد مسکونی به شهر تحمیل می کند محاسبه و افزایش دادیم تا کسی که ده طبقه ساختمان را ساخته نسبت به کسی که سه طبقه دارد، عوارض بیشتری را پرداخت کند. همزمان بخشی از این عوارش را بر اساس ارزش ملک محاسبه کردیم؛ در همه قراردادهای خرید و فروش بین فروشنده و خریدار ملک  ویژگی های محیطی و شرایط محله و ساختمان،  از جمله نزدیکی به ایستگاه مترو یا فضای سبز روی ارزش ملک تاثیر دارد و در نتیجه این ویژگی ها، مرغوبیت ملک درنوع عوارض هم تاثیر دارد. این همان بحث تدقیق در ساخت و ساز و کسب درآمد از محل عوارض شهری است که ما مورد نظر قرار دادیم. به عبارتی تلاش شد تا ساخت و ساز در شهر را متوقف نکنیم اما مسیر را اصلاح کنیم.  قبل از این سوداگری وجود داشت و برای شهروندان ساختن ده طبقه یا پنج طبقه فرقی وجود نداشت و در این میان افراد سرمایه گذار و سوداگر سود اصلی را می بردند نه لزوما مالک!

بیش از 95 درصد ضوابط لازم برای شهر تهران در طرح تفصیلی نشسته

در مسیر اصلاح طرح و برنامه برای شهر تهران لازم بود برای بخش های خاصی از شهر مثل محله کن طرح تفصیلی مشخص وجود داشته باشد، چرا که اقتصاد زمین شهروندان را به ساخت و ساز تشویق می کند و در این میان تخلفاتی صورت می گیرد و به همین دلیل تلاش شد تا زودتر این طرح ها آماده شود و امروز این مناطق روی طرح تفصیلی نشسته است و می توانیم بگوئیم که بیش از 95 درصد ضوابط لازم برای شهر تهران در طرح تفصیلی نشسته و کسی نمی تواند بگوید در شرایط بلاتکلیف قرار دارد.

وقتی دولتی ها سوداگری می کنند

در کنار مشکلاتی که شهر تهران با سوداگران و بساز بفروش ها دارد، در این سالها تهران با پروژه ها و طرح های توسعه مراکز دولتی رو به رو بوده که زندگی و محلات و خانه های مردم را به هم ریخته است. از جمله دانشگاه تهران که طرح توسعه ای از بیست سال قبل داشت اما در تملک کامل موفق نبود و این لکه های توسعه ای مشکلات زیادی را برای شهروندان این محلات ایجاد کرده بود . در حالی که طرح های توسعه تنها پنج سال وقت دارند و اگر اجرایی نشوند، طبق مصوبه شورای عالی شهرسازی، شهروندان می توانند تغییرات مورد نظرشان را اعمال کنند. مسئله این است که ما تصور می کنیم سوداگری تنها توسط افراد یا سرمایه گذاران خاص صورت می گیرد اما گاهی نهادهای دولتی هم می توانند وارد مقوله سوداگری شوند. خوب است، گفته شود که در اولین طرحی که دانشگاه تهران آورده بود ساخت برج های 20 طبقه وجود داشت و می خواستند طبقات این برج ها را به شرکت های دانش بنیان بدهند و قاعدتا قرار نبود این واگذاری مجانی باشد. نکته قابل توجه این بود که طرح ارائه شده برای ساخت برج قرار بود در میان بافت معاصر ارزشمند شهری محدوده انقلاب اجرا شود.

رابطه محلات مناسب سازی شده با عوارض شهری

در این دو سال و اندی تلاش شد تا مسئله تدقیق در طرح جامع شهر تهران را در حوزه های دیگر شهر هم ببریم و به عبارتی به دنبال آن بودیم تا همه گروه های شهروندی، امکان استفاده از مواهب شهر را داشته باشند و به همین دلیل به سمت مناسب سازی شهر در ابعاد مختلف رفتیم. تاکید هم این بود که این مناسب سازی نه فقط در معابر بلکه در ساختمانهای شهر هم انجام شود. پیشتر از این الزاماتی وجود داشت اما عموما فقط تا زمان گرفتن پایان کار رعایت میشد و بعد مالک بخش مناسب سازی شده را حذف می کرد، چون باور عمومی به حق بر شهر وجود نداشت. باور ما این است که در چند سال اخیر این باور عمومی بیشتر و الزامات اجرایی آن هم جدی تر شده است. حالا با طرح جامعی که برای مناسب سازی شهری در نظر گرفته ایم بسیاری از این نیازها و اقدامات صورت گرفته مشخص شده و اتفاقا بر اساس همین مناسب سازی ها نوع اقتصاد شهری و عوارض املاک هم تغییر می کند و ضریبی روی عوارض ساختمانی محاسبه می شود و منافع حاصل از این عوارض برای همه شهر هزینه می شود و فقط به جیب افراد خاص نمی رود.

چرخه ساخت و ساز قانونی ادامه دارد

ما می دانیم که ساخت و ساز شهر ادامه دارد و حذف سوداگری مسیری طولانی است به همین دلیل تلاش کردیم با راهکارهایی سوداگری را کنترل کنیم. علت اینکه ما در مقابل طرح توسعه جماران مقاومت کردیم این بود که اگر طرح محدودیت ارتفاعی آن برداشته می شد ارزش زمین ارتقا پیدا می کرد. به دلیل ارزش تاریخی و فرهنگی و سیاسی این منطقه تلاش شده تا محله جماران در همین ارتفاع باقی بماند و خسارت برخی از ساکنان آنجا را شهرداری در قالب حق انتقال توسعه ( TDR) محاسبه و پرداخت کند. در واقع ما تلاش کردیم تا ارزش های اقتصادی زمین و ملک را پیدا کرده و در قالب ارائه خدمات به ذینفعان، مورد استفاده قرار دهیم تا این ارزش های شهری دیگر مختص همه گروه های شهری باشد و نه فقط یک گروه خاص! در این شرایط است که میتوانیم انتظار داشته باشیم طرح جامع اجرایی شود و یا برای طرح تفصیلی اقدام شود.آنچه بیش از هر چیز شهر را از آسیب محافظت می کند، پارادایم فکری است؛ قبلا رویکرد این بود که اگر ساخت و ساز در درون شهر صورت نگیرد، شهر و اقتصاد آن متوقف می شود. اما پارادایم فکری الان این است که شهر و ساخت و ساز آن باشد اما در محدوده طرح باشد و اقتصاد شهری هم متوقف نشود. در این سه سال و اندی که روند قبلی را متوقف کرده ایم به رغم اینکه شرایط کرونایی بوده ، 6 تا 8 هزار پروانه صادر شده است و چرخه ساخت و ساز قانونی و در قالب طرح تفصیلی ادامه داشته است.

مسئله اقتصاد شهری فارغ از طرح ها راه خودش را رفته است

مسئله مهم درباره طرح جامع و تفصیلی این بود که افراد تهیه و اجرا کننده طرح، دو پارادایم فکری متفاوت داشتند و آنچه در این چند دهه پس از انقلاب شاهد بوده ایم، اولویت دادن به مسئله اقتصاد زمین فارغ از طرح و برنامه ها بود که همین موضوع هم محل اختلاف طراحان و مجریان با هم بوده است. جالب اینجاست که قبل از انقلاب هم با همین چالش تفاوت پارادایم فکری رو به رو بوده ایم و در طرح جامع تهران در سال 46 هم این دغدغه وجود داشته است. در گزارش های سال 56 ،گروهی از دانشگاه هاروارد به ایران آمدند و طرح توسعه ای را برای تهران نوشتند که به "گزارش 56" معروف است و جالب است که مسائل مورد اشاره آن روز ، هنوز دغدغه امروز من و شماست و تغییری نداشته است .نکته قابل توجه این است که در همین سالها دولت ها اعلام استقلال مالی برای شهرداری ها می کنند اما نه راه جایگزین ارائه می دهند و نه دستشان را از روی حوزه های عملکردی برمی دارند. اگر بررسی درباره مسائل تهران داشته باشید، متوجه می شوید که معضلات تهران همچون مسئله مسکن از گذشته تا امروز به شکلی منتقل شده و حل نشده است. حتی در دوران پهلوی که متصل به منابع نفتی بوده هم نتوانستند مسئله مسکن در شهر تهران را حل کنند و این مسئله از همان دوران به دهه های بعدی منتقل می شود. در دهه 60 هم که دولت منابع مالی شهرداری ها را قطع می کند قرار بر واگذاری برخی از وظایف بوده اما تا امروز این وظایف منتقل نشده چراکه دایره حاکمیت کوچک می شد و حاکمیت با قدرت در ارتباط است. در واقع مقوله زمین را نباید منوط به دوره ای خاص دانست و باید از همان زمان که قانون بلدیه نوشته شده تا امروز این مقوله را مورد بررسی قرار داد. از سال 1311 تا  سال 1396 اقتصاد زمین مهمترین مسئله قدرت در شهر بوده است و از 1396 تا امروز از این مقوله فاصله گرفتیم و تلاش شده مطالبات را از دولت بگیریم و همزمان روی عوارض شهری و کاهش هزینه های شهری تمرکز کردیم .در پاسخ به اینکه تهران را در این دو سه سال اخیر چطور اداره کرده ایم باید گفت؛ آخرین بودجه ای که آقای قالیباف برای تهران نوشت حدود 20 هزار میلیارد تومان بود و ما برای بودجه 1400 نزدیک به 50 هزار میلیارد تومان در نظر گرفتیم. پس درآمد شهر کم نشده و درآمد خود را از طریق منابع قانونی خود به دست می آوردیم. در عین حال در سال 99 با توجه به شرایط کرونا باز هم 80 درصد درآمد ما بدون کمک دولت محقق شد و در عین حال بخشی از اطلاعات بودجه تا تیرماه جمع بندی می شود و به عبارتی در سال 99 هم شرایط مالی مساعدی داشتیم.

اصلاحاتی به نفع کیفیت زندگی بیشتر در محلات

در شکل جدید مدیریت شهری و اجرای طرح جامع به دنبال اصلاح شیوه های قبلی در روند بازسازی شهر رفتیم؛سالها به دنبال نوسازی خانه ها بودیم و حالا تلاش می شود تا کل محله و بافت شهر اصلاح شود و با ارائه طرح های توسعه شهری باعث افزایش ارزش زمین و قیمت ملک در محلات شویم. در همین راستا به عنوان نمونه در محله مینابی در منطقه 15 به شکل پایلوت این طرح را اجرا کردیم تا نیازهای این محله در بافت فرسوده مورد توجه قرار گیرد و بافت به شکل یکدست نوسازی و قابل زندگی شود. در این شرایط مردم شکلی از نوسازی بافت را می بینند و خودشان شروع به نوسازی می کنند؛ مردم می دانند چطور شرایط زندگی را بهتر کنند فقط باید شرایط را برای آن فراهم کنیم. برای نهادینه شدن در اذهان مردم باید شکل ایده آل و افق خوب را به مردم نشان دهیم و همزمان شهرفروشی را متوقف کنیم تا باور تغییر برای مردم ایجاد شود. برای رفتن به سمت شهر انسان محور به جای سوداگری باید شیوه های سالم درآمد زایی شهر را برای شهرداری و مردم باز بگذاریم و به آنها نشان دهیم.

چشم امید ما به مطالبه گری مردم است

در بسیاری از موضوعات شهر تهران نمونه و الگویی مناسب در منظر دید عموم مردم وجود دارد که اگر خلاف آن اجرا شود یا ناقص باشد مطالبه گری مردم آن را اصلاح می کند. در موضوعاتی مثل مناسب سازی محیط شهری کمبود زیادی وجود دارد اما این الگوسازی و مطالبه گری وجود دارد . به عنوان نمونه اگر وارد یک ایستگاه اتوبوس شوید و ببینید مناسب سازی نشده ، اعتراض می کنید و از مدیران شهری پاسخ گویی می خواهید. پیش از این در شهرمان مطالبه گری نداشتیم اما امروز برای خدمات شهری و اقدامات و شعارها و برنامه های معطل مانده حساسیت و پیگیری وجود دارد.علاوه بر این در مورد بسیاری از قوانین و مصوبات شهری تا جایی که امکان داشت چفت و بست قانونی گذاشتیم تا تغییری نکند و یا تغییر آن، نیازمند هزینه های سنگین باشد. نمونه آن هم لغو مصوبه برج باغ و ابلاغ جایگزین آن و تصویب در شورای عالی شهرسازی و معماری بود. در واقع مسئله بازدارندگی در موضوعات شهری و تخلفات در سطوح مختلف را می توان با همین مطالبه گری پوشش داد. هر چند که ظرفیت های بازدارنده حقوقی هم گذاشته ایم تا پس از این دوره به راحتی برخی مصوبات به شرایط قبل بازنگردد. علاوه بر همه این موارد از همان  سال اول تلاش شد تا همه آنچه در شهر رخ می دهد را در منظر دید عموم مردم قرار دهیم و به این ترتیب همه معاملات بالای 200 میلیون تومان در شهرداری تهران روی سایت شفاف قرار گرفت و در این مسیر، فضای مجازی کمک زیادی کرد و انقلابی در مسیر روشنگری بود. در این شرایط که این اندازه از شفافیت وجود دارد، اگر سال بعد آخرین معاملات قرار گرفته روی این سایت برای شهریور 1400 باشد، مطالبه می شود که شهرداری چرا معاملات را نمی گذارد ؟ عامل بازدارنده دیگر تبدیل شدن این شرایط به یک رویه است که اگر بعدا،  این رویه در شهر برهم بخورد مورد سوال قرار می گیرد و باز هم با مسئله مطالبه گری رو به رو می شود.

توجه شهروندان به مشارکت در تصمیم سازی بیشتر شده

اگر نگاهی به نظرسنجی ایسپا در دی ماه 99 بیاندازید می بینید که اولین مسئله مردم بعد از ترافیک و آلودگی هوا، "مشارکت در تصمیم سازی و تصمیم گیری برای شهر"  بوده است. این موضوعات در نظرسنجی های قبلی بسیار کمرنگ بود. همه ما نسبت به درد بی حس شده ایم و قبول دارم که شکاف بی اعتمادی بین نهاد حاکمیت و مدیران با مردم ایجاد شده و کسی منکر آن نیست. در این سالها هم بسیاری تلاش کرده اند این شکاف را تقلیل دهند اما هنوز به طور کامل موفق نبوده اند. در این دوران تلاش شد تا این فاصله و شکاف به حداقل برسد و همین که پس از سال ها تمام جلسات صحن شورا علنی برگزار می شود، اتفاقی است که دیگر قابل برگشت نیست و اگر مقاومتی باشد با مطالبه عمومی مواجه می شود. در این دوره هم تلاش کردیم "عملکرد در اتاق شیشه ای " را اجرا کرده و به مردم نشان دهیم. منکر بی اعتمادی و بی تفاوتی در میان اقشار شهروندان نیستم اما تلاش می شود تا تارهای این ارتباط دوباره متصل شود و نتایج این نظرسنجی گویای این توجه و حساسیت اجتماعی شهروندان است که از آن بی حسی و بی تفاوتی کاسته شده است.