در جلسه «چالشها و راهکارهای بخش مسکن» کمیسیون شهرسازی و معماری مطرح شد:
ملحق کردن اراضی حریم شهرها به محدوده شهرها یک تصمیم هیجانی و مضر است
محمد سالاری، رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران، بزرگترین دلیل ناتوانی در دستیابی به مسکن را سوداگری میداند.
به گزارش معاونت ارتباطات و امور بین الملل شورای اسلامی شهر تهران به نقال از افتصاد آنلاین؛اولین جلسه از سلسله نشستهای «چالشها و راهکارهای بخش مسکن» کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با حضور محمد سالاری رییس این کمیسیون و حسین عبده تبریزی اقتصاددان به صورت مجازی برگزار شد.
در ابتدای این جلسه رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه مساله مسکن، همیشه یک موضوع چالشبرانگیز برای کشور و همه دولتها بوده است، گفت: مساله مسکن در ایام اخیر به موازات سایر مشکلاتی که برای کشور و معیشت مردم ایجاد شده به یک بحران فراگیر تبدیل شده و امروز یک از مشکلات اصلی شهروندان در دیدارها و بازدیدهای نمایندگان شورای شهر موضوع مسکن است.
مسکن در ایران محمل سوداگری و جذب نقدینگیهای سرگردان شده است
سالاری در ادامه به بیان دیدگاه خود در خصوص موضوع پرداخت و افزود: اگرچه مسکن به طور طبیعی یک نیاز بشری و برخورداری از آن یک حق شهروندی است اما در کشور ما تبدیل به محمل سوداگری و جذب نقدینگیهای سرگردان شده است. به همین خاطر همواره میان رسالت اصلی بازار مسکن که تأمین مسکن برای تقاضاهای مصرفی است و نقش کالایی که ارزش پول را در بلندمدت حفظ کند و نیز سود سرشاری را برای سفته بازان فراهم کند در جدال بوده است.
وی افزود: تجربه نشان میدهد که این نیروهای سوداگر بودهاند که همیشه دست بالا را در این بازار ایفا کردهاند. اما علل اصلی این وضعیت ویژه در بازار مسکن را باید در اقتصاد کلان کشور جستجو کرد، زیرا نقدینگی که به بازار مسکن هجوم آورده و نیز قدرت پایین خرید خانوار که عامل اصلی رکود فعلی است براثر متغیرهای اقتصاد کلان ایجاد شدهاند.
این عضو شورای شهر تهران با بیان اینکه در وضعیت فعلی سیاستگذاری در بخش مسکن کار بسیار دشوار و پیچیدهای است، اظهار داشت: سیاستگذار بخش مسکن در حالی باید وضعیت را سامان دهد که ابزاری برای دستکاری متغیرهای اصلی آن در اختیار ندارد. از طرفی به علت فشارهای خردکنندهای که بر مردم وارد میشود مطالبات به حق گستردهای برای مداخله هرچه سریعتر نهادهای متولی مسکن در جامعه و فضای رسانهای شکل گرفته است.
ملحق کردن اراضی حریم شهرها به محدوده شهرها یک تصمیم هیجانی و مضر است
سالاری ادامه داد: در چنین موقعیتی معمولا نهادها برای اینکه خودشان را از زیر فشار افکار عمومی خارج کنند، دست به اقدامات واکنشی و عمدتا هیجانی میزنند که عمدتا بیفایده و بعضا مضر هستند. زمزمههایی که اخیرا از سوی دولت در زمینه بازگشت به سیاست تراکمفروشی در شهرها و یا ملحق کردن اراضی حریم شهرها به محدوده شهرها شنیده شد از جمله این تصمیمات است که ماهیتی غیرکارشناسی دارند و هدفشان سیاسی و تبلیغانی است و اگر اجرایی شوند تبعات منفیشان تا دههها گریبانگیر مردم خواهد بود. از این رو در چنین فضایی لازم است با روشنگری جلوی تصمیمات غلط را بگیریم و نیز با ایجاد فضای گفتگو میان متخصصان از مکاتب گوناگون اقتصادی زمینه را برای پروراندن راهکارهای معقول برون رفت از وضعیت کنونی و به دور از هیجانات پوپولیستی فراهم کرد.
بن بست حل مشکل مسکن
در ادامه جلسه، حسین عبده تبریزی، کارشناس حوزه مسکن شرایط امروز را بسیار خاص دانست و گفت: برای حل مسألة مسکن در بنبست به سر میبریم. هیچکس راهکار اساسی برای ارائه ندارد. البته، ما با این چالشها همیشه روبه رو بودهایم و حداقل از سال ۸۶ تاکنون که درآمد سرانه، رو به کاهش بوده، این مشکلات همواره شدت گرفته اما راهحلهایی وجود داشته است. در حالی که امروز همان راهحلهای مقطعی مُسَکن هم دیگر در دسترس نیست.
وی تصریح کرد: اتفاقی که افتاده این است که برای مدتی طولانی شاهد رشد اقتصادی پایین و افزایش نقدینگی در کشور هستیم. در اقتصاد ما، دلار نقش متغیر پیشبرنده را داشته، به طوری که با بالارفتن قیمت دلار، شاخص بورس بالا میرفت و پس از مدتی هم مسکن گران میشد اما در 18 ماه اخیر که بورس رشدهای پرشتابی کرد، خود شاخص بورس به متغیر پیش برنده تبدیل شد و مسکن را هم به دنبال خودش کشاند.
این اقتصاددان ادامه داد: قدرت خرید خانوارها از سال ۸۶ رو به کاهش رفته و امروز در بازار اجاره شاهد این کاهش قدرت خرید هستیم،یعنی به رغم تلاش مؤجران برای افزایش اجاره و متناسب کردن آن با قیمت های مسکن، نرخ اجاره ها متناسب با قیمت زمین و مسکن بالا نرفت، چرا که مستأجران توان پرداخت نداشتند. به همین خاطر، نسبت قیمت مسکن به اجاره در بعضی نقاط تهران بالاتر از همة کشورهای دیگر، به ۵۰ یا ۶۰ برابر رسیده است.
بین ارزش مصرفی و قیمت رابطه ای نیست
وی افزود: در این شرایط ۵۰ یا ۶۰ سال طول میکشد که با پول اجاره بتوان همان واحد مسکونی را خرید. این نسبت مثلاً در آلمان که تورم بسیار پایین تری از ایران دارد، ۲۳ سال است. این نشان دهندة حباب قیمتی جدی در بخش مسکن است. این حباب در خودرو هم به وجود آمده است؛ یعنی بین ارزش مصرفی و قیمت رابطه ای نیست. این وضعیت در شش ـ هفت ماه اخیر بسیار تشدید شده است؛ دلیل آن هم هجوم نقدینگی به سمت دارایی های پس اندازی در بازارهایی مثل مسکن، خودرو و ارز است.
عبده تبریزی با بیان اینکه در دو ماه اخیر و با ریزش قیمت ها در بورس و فرار سرمایه از این بازار، نقدینگی به سمت بازارهای ارز و مسکن رفته است، گفت: این اتفاق قابل پیشبینی بود و در زمانی که قیمت ها در بورس رشدهای سرسامآور میکرد، بسیاری هشدار دادند که این روند تبعات منفی دارد، اما متاسفانه در آن زمان حاکمیت از رشد پرشتاب بورس به عنوان دست آورد یاد می کرد.
وی با تاکید بر اینکه بخش مسکن در بن بست است، بیان کرد: در شرایطی که ۹۵ درصد مردم قدرت خرید حتی واحدی ۶۰ متری را در کلان شهرها ندارند، قیمتها هم چنان بالا می رود. یعنی از یک طرف قدرت خریدی وجود ندارد و از سوی دیگر به دلیل سفته بازی (سوداگری) قیمتها دائماً بالا می رود و این بازی ادامه دارد. به نظر پس اندازکننده، فعلاً راه دیگری برای حفظ ارزش پول وجود ندارد.
وی ادامه داد: اگر آقای بایدن به عنوان رییس جمهور آمریکا انتخاب شود، بسیار محتمل است شاهد ریزشهایی در قیمت دلار، بورس و مسکن باشیم، چون در اقتصاد انتظارات مهم است و با بهبود انتظارات، این اتفاقات محتمل است. البته، ریزش در مسکن معمولا به معنای کاهش قیمت نیست، بلکه به شکل ثابت ماندن قیمت تا زمانی است که خریداران قیمت ها را منطقی بدانند و بتوانند دوباره به بازار برگردند. لذا بازار مسکن ممکن است دچار رکود عمیق شود. البته این اتفاق هم موقت خواهد بود، و تا زمانی که ما مسائل عمدة اقتصاد کلان و مشکلات بین المللیمان را حل نکنیم، دوباره وارد چرخه های معیوب خواهیم شد.
این کارشناس در پاسخ به این سؤال که در این شرایط برای مسکن چه میشود کرد؟ اظهارداشت: من با برخی از دوستان مانند آقای دکتر زاوه و دکتر کرمانی روی این مسأله کار کردیم و بعد از یک هفته گفتگو بین خود به این نتیجه رسیدیم که تنها کار در این شرایط بن بست استفاده از IO یا Interest Only است و استفاده از این امکان را در قالب یک مقاله منتشر کردیم. در این روش، مردم تنها سود تسهیلات بانکی را میپردازند و میتوانند در سود حاصل از افزایش قیمت مسکن شریک شوند.
وی ادامه داد: به عنوان مثال، اگر کسی امروز بخواهد یک واحد مسکونی به قیمت ۱ میلیارد تومان در تهران بخرد و پولش را نداشته باشد (همان طور که الان در تهران بیش از ۹۰ درصد مردم چنین پولی ندارند)، بانک می آید و آن واحد را می خرد و به فردِ نیازمند مسکن واگذار می کند. آن فرد طی ۵ سال آتی تنها سود این ۱ میلیارد را پرداخت میکند و اصل پول را کماکان به بانک بدهکار است. بانک هم در ازای مطالبات خود، واحد مسکونی را در ترهین دارد. حالا بعد از پنج سال که فرد سود پول را پرداخته، قیمت خانه بر اثر تورم مثلاً به ۱ و نیم میلیارد تومان می¬رسد. در این مرحله اگر فرد یک میلیارد تومان را داشت، آن را به بانک می دهد و خانه را از رهن خارج کرده به مالکیت همیشگی خودش درمی آورد. اگر هم چنین پولی نداشت، واحد مسکونی را می فروشد و بعد از پرداخت سهم یک میلیاردی بانک، پانصد میلیون هم دارد که با آن واحدی در حاشیة شهر تهران بخرد یا ودیعة رهن پرداخت کند.
عبده تبریزی افزود: در این روش هیچ فشاری به بانکها تحمیل نمی شود، زیرا تسهیلاتی به نرخ سود معمول پرداخته اند، همان طور که تسهیلات به تاجری می دهند. تاجر با آن تسهیلات کار می کند، سود بانک را می پردازد و به بانک فقط اصل را بدهکار می ماند. اگر اصل پول تاجر بزرگ شود، متعلق به خود اوست. در این طرح نیز مردم عادی در سود ناشی از تورم شریک می شوند. البته، این طرح پاسخ به نیاز همة بی مسکن ها نمی دهد، اما در این شرایط سخت، به عده ای کمک می کند. در واقع، هیچ طرحی نمی تواند همة مسائل را حل کند و همواره به بخشی از نیازها پاسخ می دهد.
وی با بیان اینکه اقتصاد کلان دچار مشکلات حاد است و در بخش مسکن به طور مجزا نمی توان معجزه کرد،گفت: معتقدم مدیریت شهری فعلی تهران در مجموع و با توجه به مشکلات اقتصاد کلان خوب عمل کرده و توانسته جلوی بسیاری ازفسادهای گذشته را بگیرد و در عین حال شهر را هم اداره کند. بیش از این کاری نمیتوان کرد. تا وضعیت اقتصاد کلان و روابط بینالمللی ایران سامان نیابد، این شرایط بنبست ادامه دارد.
وضع مالیات بر ارزش افزودة زمین و مستغلات قطعا بسیار ضروری است
این اقتصاددان در خصوص اینکه در شرایط کنونی کارهایی مثل وضع مالیات بر خانههای خالی و یا وضع مالیات سرمایه ای بر املاک و مستغلات راهگشاست یا خیر، بیان کرد: در شرایط عادی حتما بعضی از این اقدامات ضروری است؛ اما در شرایط جاری حاصل آن اقدامات ممکن است مثبت نباشد، چرا که در کوتاه مدت قیمت ها را افزایش بیشتری می دهد. واضح است که زمین و مستغلات در اقتصاد ایران محمل اصلی سفته بازی و سوداگری در ۶۰ سال گذشته بوده است. از محل این سفتهبازیها سودهای کلانی برده شده است. می دانیم که با وجود این سودها، اقتصاد کلان منتفع نشده، چرا که اگر قیمت زمین 1000 برابر هم شود، یک شغل در کشور ایجاد نمیشود. بنابراین، وضع مالیات بر ارزش افزودة زمین و مستغلات قطعا بسیار ضروری است، مشروط به این که قواعد درست آن رعایت شود و در زمان درستی هم اجرایی شود.
وی در خصوص وضع مالیات بر واحدهای خالی نیز گفت: چون مسکن کالایی اجتماعی تلقی می شود، در شرایط عادی در کشورهای اروپایی سعی میکنند سطح عرضه را بالاتر از تقاضا نگاه دارند. مثلاً در آلمان سعی بر آن است که عرضه 8 درصد بالاتر از تقاضا باشد؛ دولت هروقت احساس میکند بخش خصوصی به قدر کفایت تولید و عرضه نمی کند، از شهرداریها برای ساخت مسکن (به ویژه مسکن اجتماعی) کمک میگیرد. شهرداری ها یا تبدیل کاربری اراضی به مسکونی را جلو می اندازند، یا از دولت برای تأمین مالی ساخت کمک میگیرند.اما این اقدامات ممکن است در شرایط غیرعادی و هیجانی امروز ایران بیفایده باشد و باعث اختلال بیشتر شود.
انتشار آمار شفاف به یک اصل بدل شود
این اقتصاددان ادامه داد: غیر از استفاده از روش IO، مدیریت شهری می تواند روی موضوعات کوچکی کار کند؛ کارهایی مثل ساماندهی واسطهها، تولید و انتشار اطلاعات به روز برای شفافسازی بازار، و هم چنین بهبود مقررات. اگر همین تولید و انتشار اطلاعات شفاف وجود داشت، امروز شاهد این همه واحدهای تجاری مازاد و خالی در کلان شهرها نبودیم، و شاید به جای آنها واحدهای مسکونی کوچک ساخته می شد. اما چون تا پیش از این مدیریت شهری صرفا به دنبال کسب درآمد بوده، وجود واحدهای مسکونی لوکس مازاد یا واحدهای مازاد تجاری در شهرها را برای سرمایه گذاران بخش شفاف نمی کرده است. با این کار اجازه داده ساخت واحدهای تجاری بیش از ظرفیت شهر ادامه پیدا کند.
عبده تبریزی افزود: این شفاف سازی در اختیار شهرداری و شوراست و هزینه ای هم ندارد. این سنت را شورای شهر و شهرداری تهران می تواند رواج دهد که انتشار آمار شفاف به یک اصل بدل شود تا از مازاد ساخت و ساز¬ها جلوگیری شود. در شرایطی که کشور به یک میلیون دلار خود هم نیاز دارد، به برآورد من حداقل حدود ۱۳۰ میلیارد دلار خانه خالی و تجاری مازاد به¬ویژه کلان شهرهای کشور داریم. در مجموع، قبول دارم می شود کارهای اصلاحی کوچکی کرد، ولی پیش نیاز کار اصولی، اصلاح در کلانِ اقتصاد، اصلاح سیاست ها در سطح حاکمیت، و بهبود مناسبات بینالمللی ایران است.